家庭财务 · 出租涉税

个人出租房屋要交哪些税：增值税、房产税、个税逐个算

月租 5,000 元，住房和商铺的税负差一倍

出租一套房，看起来只是每月收一笔租金，实际上会碰到四个税种。好消息是：住房出租这条线上，优惠非常密集；坏消息是：这些优惠几乎都需要你主动去享受，不去申报，风险就会累积。

这篇文章把出租房屋涉及的四项税拆开讲，并把住房与非住房的税负差算出来。先看一张对照表。

1住房与非住房：逐项税率对照

有几个细节需要说明：

·一次性收取租金的，可以在对应租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超过 10 万元的，免征增值税

·个人所得税的费用扣除：月租金收入不超过 4,000 元的，减除 800 元；超过 4,000 元的，减除 20%。同时可扣除已缴纳的房产税等税费

·住房出租的增值税按 1.5% 征收率计算，不是按 5%；这是财税〔2016〕36 号对个人出租住房的专门规定

赵先生将一套闲置住房出租，月租金 5,000 元，全年租金 60,000 元，一次性收取；分摊后月租金未超过 10 万元。

注意六税两费减半这一层优惠：房产税法定 4%，叠加减半后实际按 2% 负担。不知道这项政策，一年就多缴 1,200 元。

同样月租 5,000 元，如果出租的是商铺等非住房：

同样是一套月租 5,000 元的房产，出租住房全年 5,904 元、出租商铺全年 12,654 元，相差一倍以上。这不是谁算错了，是政策对住房租赁的明确倾斜。

不少城市对个人出租房屋实行综合征收率简化征收，把几个税种合并成一个比例，实际征收比例在 2.5% 到 4% 之间，比按税种分别计算更低。具体比例与适用范围由各地税务机关确定。出租房屋前，建议先查一下所在城市有没有综合征收率政策。

个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税，只是优惠较多。达到起征条件而不申报，存在补税与加收滞纳金的风险。这一点在住房租金专项附加扣除全面推行之后更需注意——承租人申报租金扣除时提交的租赁信息，会与出租方的涉税信息形成比对。

本页依据财政部、国家税务总局公开文件整理，政策口径的有效期以最新公告为准；文中算例为分税种计算示例，各地综合征收率与征管口径存在差异，实际税负以主管税务机关核定为准，不构成税务意见。

是。个人出租房屋，分摊后的月租金收入不超过 10 万元的，免征增值税。一次性收取租金的，可以在对应租赁期内平均分摊，分摊后的月租金不超过 10 万元的同样免征。超过这一标准的部分，按住房 1.5%、非住房 5% 的征收率计算缴纳增值税。

两重优惠叠加的结果。一是财税〔2008〕24 号规定，对个人出租住房不区分用途，按 4% 的税率征收房产税；二是自然人（税法上称其他个人）在增值税上属于小规模纳税人，可以享受六税两费减半政策，房产税再减半，所以实际按 2% 负担。非住房出租适用法定 12%，减半后实际 6%。

财产租赁所得在计算应纳税所得额时，月租金收入不超过 4,000 元的减除 800 元费用；超过 4,000 元的减除 20% 费用。同时可以扣除已缴纳的房产税等税费。住房出租的税率减按 10%，非住房按 20%。如果转租，还可以扣除向原出租方支付的租金。

个人所有的非营业用房产免征房产税，个人所有的住房免征城镇土地使用税。所以自住或空置的住房，在持有期间不产生房产税和城镇土地使用税。需要缴纳税费的是出租行为——一旦产生租金收入并达到起征条件，就涉及增值税、房产税与个人所得税的申报义务。