买卖一套住房要交哪些税：契税、增值税、个人所得税逐项拆
一套房，买方和卖方各算各的
一套住房从买入到卖出，会碰到三个税种。规则不复杂，但每一条都带条件——条件不同，同一套房子的税费可能差出一辆车。
这篇文章把买方和卖方的税分开算。买方主要是契税，卖方主要是增值税和个人所得税。中间还有一个容易被忽略的变量：持有年限。
1买方要交的税：契税是主要一项
契税税率看两个变量
住房交易契税的政策依据是财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号，自 2024 年 12 月 1 日起执行（原财税〔2016〕23 号同时废止）。税率取决于两个变量：住房套数与建筑面积。
| 家庭住房情况 | 建筑面积 | 减按税率 |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | 140 平方米及以下 | 1% |
| 家庭唯一住房 | 140 平方米以上 | 1.5% |
| 家庭第二套住房 | 140 平方米及以下 | 1% |
| 家庭第二套住房 | 140 平方米以上 | 2% |
这里的「家庭成员」范围包括购房人、配偶以及未成年子女。
一个重要变化：分界线从 90 平方米改为 140 平方米
政策调整前的口径是 90 平方米，2024 年第 16 号公告把优惠档的面积上限提高到 140 平方米，并统一了全国适用标准（含北京、上海、广州、深圳）。对改善型需求来说，这是这次调整里最实质的一项变化：原来 100 平方米左右的房子可能按 1.5% 计税，现在落入 1% 档。
享受优惠要提交材料
申请享受契税优惠时，需要向主管税务机关提交家庭成员信息证明，以及购房所在地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，可以授权税务机关通过信息共享方式取得；不具备共享条件、又不能提交证明材料的，可按告知承诺制办理，报送《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
契税优惠不是自动适用的。想拿到低档税率，得把「家庭住房情况」这个事实证明出来。
买房还要交印花税吗
个人购买住房，现行政策暂免征收印花税（财税〔2008〕137 号）。所以买方的支出结构相对简单：主要是契税，外加登记费、评估费等非税费用。
2卖方要交的税：增值税与个人所得税
增值税：看持有年限
| 持有年限 | 增值税处理 |
|---|---|
| 购买 2 年以上（含 2 年） | 对外销售免征增值税 |
| 购买不满 2 年 | 按 5% 征收率全额计算缴纳 |
政策的统一化来自 2024 年第 16 号公告：北京、上海、广州、深圳在取消普通住宅与非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。
不满 2 年的计算方式不是「售价 × 5%」，而是先把含税售价换算成不含税销售额，再乘 5% 征收率：
以 300 万元售价为例：300 ÷ 1.05 × 5% ≈ 14.29 万元。
个人所得税：先看能不能免，再看怎么算
第一步：看能不能免。
依据财税字〔1994〕20 号，个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。两个条件缺一不可。
第二步：不免的，看按哪种方式计征。
| 计征方式 | 计算口径 | 适用前提 |
|---|---|---|
| 核实征收 | （转让收入 − 房屋原值 − 转让过程税金 − 合理费用）× 20% | 能提供完整、准确的原值凭证 |
| 核定征收 | 住房转让收入 × 核定比例（1%—3%） | 未提供完整、准确的原值凭证 |
也就是说，「据实」还是「核定」在实务中不是纳税人自选：凭证齐全就只能核实征收，确实无法确认原值的才由税务机关核定。
另有两个细节：应税收入不含增值税，取得房屋时支付价款中包含的增值税计入财产原值；计算转让所得时可以扣除的税费，不包括本次转让缴纳的增值税。
卖方最容易忽视的不是税率，是凭证。十年前那张购房发票还在不在，直接决定今天按 20% 还是按 1% 计税。
土地增值税与印花税
个人销售住房，现行政策暂免征收土地增值税与印花税。
3两个算例
算例一：满五唯一，双方各交多少
王先生出售 2018 年购入的家庭唯一住房，建筑面积 120 平方米，成交价 300 万元。买方（家庭唯一住房）为首次购房。
| 环节 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 买方契税 | 120 平方米 ≤ 140 平方米，唯一住房按 1% | 3 万元 |
| 卖方增值税 | 持有超过 2 年，免征 | 0 |
| 卖方个人所得税 | 满五唯一，免征 | 0 |
| 卖方土地增值税与印花税 | 暂免征收 | 0 |
这套房的卖方税负接近于零，买方承担 3 万元契税。
算例二：持有不满两年，卖方的成本
李先生 2025 年购入住房，2026 年出售，成交价 300 万元，房屋原值 200 万元，能够提供完整凭证。
| 税种 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 增值税 | 300 ÷ 1.05 × 5% | 约 14.29 万元 |
| 个人所得税 | （285.71 − 200 − 合理费用）× 20% | 视合理费用而定 |
| 合计（未计合理费用） | — | 约 31.43 万元 |
个人所得税这一项要特别说明：应税收入是不含增值税的收入（约 285.71 万元），再减除房屋原值与合理费用后按 20% 计征。如果合理费用（原购房契税、装修等可扣除项目）合计 5 万元，则个人所得税约为（285.71 − 200 − 5）× 20% ≈ 16.14 万元。
对比可见：持有年限带来的差别，远大于任何一次议价。
4换购住房退个税：有条件，有期限
现行政策规定：出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，政策延续至 2027 年 12 月 31 日。
需要注意「1 年内」这个窗口是硬条件，两次交易都要保留完整合同与完税凭证，向主管税务机关申请办理退税。
5四个容易踩的细节
面积按权属证书载明的建筑面积
140 平方米这个分界，按不动产权证书记载的建筑面积计算，不是套内面积，也不是合同上的「建面」口头说法。买期房时，最终实测面积与合同面积可能有差异，税费按登记时的证载面积确定。
「满二」「满五」的起算时间
个人购买住房的时间，一般以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间孰先确定。实务中这一点直接影响能否免征增值税，具体认定以当地税务机关口径为准。买房时保留好契税完税证明，是成本最低的准备工作。
「唯一」看的是省级范围内的家庭住房
据国税发〔2007〕33 号，「家庭唯一生活用房」是指在同一省、自治区、直辖市范围内，纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。注意是省级行政区内，不是全国，也不是全市。最终以当地不动产登记机构查档结果为准。
非住宅与住宅的规则不同
商铺、办公、车位等非住宅，在增值税、土地增值税、个人所得税上的处理与住宅差异明显，上面这些优惠多数不适用。判断标准是房屋的规划用途，不是你怎么使用它。
本页依据财政部、国家税务总局公开文件整理，政策口径的有效期以最新公告为准；文中算例为计算口径示例，实际税额由主管税务机关核定，不构成税务意见或交易建议。
6常见问题
「满五唯一」的「唯一」是按哪个范围认定的？
据国税发〔2007〕33 号，「家庭唯一生活用房」是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。注意两个要点：一是范围是省级行政区内、不是全国；二是核查对象是夫妻双方及未成年子女。最终是否符合，以当地不动产登记机构的查档结果为准。
契税的税率，房屋面积按哪个数字算？
按不动产权证书记载的建筑面积计算，以 140 平方米为分界：140 平方米及以下适用低档，140 平方米以上适用高档。家庭唯一住房与家庭第二套住房在 140 平方米以上时的税率不同（1.5% 与 2%）。另外注意，契税的纳税义务发生时间是签订权属转移合同的当天，实务中一般在办理产权登记前申报缴纳。
卖房的个人所得税，为什么有的按 1%、有的按 20%？
两种征收方式的差异在凭证。能提供购房合同、发票或契税征管档案中有上次交易价格记录的，按「核实征收」：（转让收入－房屋原值－转让过程缴纳的税金－合理费用）×20%；不能提供完整、准确原值凭证的，税务机关可依《税收征收管理法》第三十五条核定征收，按住房转让收入的一定比例计征，比例由省级税务部门在 1%—3% 幅度内确定。另有一个例外：受赠后再转让的房屋，不得核定征收，必须据实计征。
卖掉旧房、一年内又买新房，交过的个税能退吗？
现行政策对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内重新购买住房的纳税人，给予退还出售现住房已缴个人所得税的优惠，政策延续至 2027 年 12 月 31 日。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还；小于的，按新购金额占现住房转让金额的比例退还。需要保留好两次交易的合同与完税凭证，向主管税务机关申请办理。